我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自 微信公众号“合叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：合叔，你好，请问合肥的老破小还能买吗？都说要买新房都想着买新房，那么合肥的老破小真不能买吗？

【资料图】

合叔： 你好，如果必须要买老破小的话，建议关注这几条： 一、不要买那种敞开式的老婆小，体量过大的回迁小区，这种一般没有管理，租户住户都比较杂乱，所以尽量买单位宿舍的，最好是核心区省级，市级机关单位的宿舍 。第二、不是所有的老旧小区都有价值，不要买那种比较偏远的老破小，老旧小区的价值是稀缺的地段和独有的小区业主的群体，偏远地区的老旧小区面临着新房和回迁小区一点优势都没有，你一旦买了，后期很难转手出去 。 第三、如果需要孩子上学，问清楚了学位的有效性，合肥目前核心区域的优质学区，小学六年制，初中三年制，学区是否占用也会影响房子的价值，有的地区对学位的次数和时间还会有限制。 合肥的老城核心政务区的价值依然会坚挺。不过并不是所有的房子都有这样的待遇，对于真正的住房所需，存在着存量改善需求之中有一个道理，卖出没有大环境和好学区的老破小，买入新一点的房子，总量不缺，未来缺的是好房子。合肥买房不能碰房产详见知识星球

提问：合叔，你好，今年打算在肥东买房，刚需自住，想问一下有哪些新盘推荐，还有在肥东买房怎么样，要不要在肥东买房呢？

合叔： 你好 目前肥东楼市有一下三个明显特征：第一，价格低。第二，产品单一。第三，供给大于需求。关于要不要在肥东买房，不同的人持有不同观点。在这里提四则小建议。第一，除了考量价格因素外，还要做好生活和工作规划；第二，尽量购买有价值潜力的户型；第三，综合分析附近环境；第四，货比三家，多多考量。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：合叔你好，现在合肥房价还是比较贵，担心之后给孩子买不起房了，想先买套市区的老破小，价格相对来说也很便宜，地段也有，之后等孩子大了再转手卖掉给他买新房，你觉得我这个思路对吗?便宜的老破小可以买吗？

合叔： 你好，除非是附带学区房的老破小，轻易别碰，如果说你想以后再把这个房子置换掉买新房，实施起来的话会比较困难，因为市区中大多数老破小房产流通性差，作为二手房购房主力的刚需，也不愿意选择面积较小的市区旧房，老破小的购房需求太少，难以做到保值增值。而且居住环境不佳，基础设施老化，业主老龄化严重，居住体验较差。相对来说，新区新房价格居住舒适度更高，升值空间较大，随着合肥经济发展，交通便利，配套规划完善，教育资源逐渐均衡化，新区新房的性价比开始凸显，比起新房，老破小并不具备竞争优势。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：合叔，你好，政务区、滨湖区高新区都买不起，请问现在合肥还有哪些区域值得关注，值得购买呢？

合叔： 你好，目前合肥的买房热度已经向瑶海、新站、运河新城、肥西这些非传统意义上的热门板块延伸了，其原因在于，热门楼盘、房源的数量与“打新潮”带来的人气不成正比，很多人的购房需求没有解决，以及那些没有取得购房资格的人，只能转移阵地，不摇号的楼盘不代表更好卖，甚至门槛更高；而瑶海、新站的热度也说明不摇号也不代表就没人买，因为居住需求极大，这些板块的价格相对便宜，板块价值正在崛起，值得关注，具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问：合叔，您好，我在合肥工作，无房刚需，现在有存款30万左右可用作首付，市区限购的原因想在三县里买，打算在北城购房，这里的房子刚需能上车吗？合肥长丰北城的房子条件、配套如何？值得买吗？

合叔： 你好，就北城房价与购房建议而言，北城土地较多，新房供应量大，可谓是刚需上车最好的区域了；教育资源方面，北城是三县里学区最为优越的板块；限购政策上，三县不限购而且不占用市区购房名额，其居住配套较为成熟，能满足居民的日常生活需求。产业配套方面，北城目前已形成节能环保、先进制造、生物医药、食品及农副产品深加工等主导产业。总而言之，北城整体上与合肥市区的发展紧密相连，如果首付不足，市区限购，可以考虑一下北城。

提问：合叔，你好，本人在合肥工作，有购房资格，名下无房无贷，想在蜀山区买房，蜀山区未来发展怎么样呢？这里买房值不值得呢？

合叔： 你好，合肥蜀山区风景宜人，还是比较适合居住的。从经济角度而言，蜀山区5项经济指标皆位于四城区第一；全区发展空间布局覆盖了东、中、西三大板块，分别定位为现代化中心城区、田园型新区、产城融合新区；配套措施完善，这里临近高架、地铁线路，交通便捷；多所优质学校，满足教育需求，医疗资源丰富。但从楼市的角度，蜀山区房价位于合肥前列，这里库存量紧张，二手房市场热度比较高，分化现象比较严重。总而言之，当前合肥楼市区域分化明显，购房者还是要提高自己的鉴别能力，理性入手。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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